등기부등본

등기부의 구성

• 등기용지는, 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는 <표제부>, 소유권에 관한 사항을 기재하는<갑구>, (근)저당권, 전세권, 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리 관계를 기재하는 <을구>로 구성되어 있으며,각 해당되는 용지 양식의 제일 윗부분에 표시되어 있습니다.
• 그러나 등본을 발급할 때, <을구>에 기재된 사항이 아예 없거나, 기재되었던 사항이 모두 말소 되어 효력있는 부분이 전혀 없으면,<을구>를 제외한 <표제부>와 <갑구>만으로 등본을 작성하게 됩니다.
• 등기부에 기재된 각 등기의 우열은 순위번호에 의해 가려지며, 순위번호에 '0부기0호'라고 기재된 부기등기는 앞의 숫자인 주등기의 순위에 따르고, <갑구>와 <을구> 간의 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 가려지며, [가등기]에 의하여 본등기를 하면 [가등기]의 순위가 본등기의 순위로 됩니다.

표제부 보기

• 토지등기부 <표제부>에는 처음으로 등기한 연월일과 지번, 지목, 면적 등이 기재되어 있으며, 제곱미터로 되어 있는 면적을 평수로 환산하려면 3.3으로 나누면 됩니다.(정확히는 3.3058로)
• 건물등기부 <표제부>에도 처음으로 등기한 연월일과 소재지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있으며, 아파트나 연립주택 등과 같은 집합건물의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 <표제부(1동의 건물의 표시)>와 구분된 각 세대의 건물에 대한 <표제부(전유부분의 건물의 표시)>가 따로 있어 2장이 됩니다.
• 위와 같은 집합건물의 1개 동의 동수 등 표시는 첫째장에, 각 세대별 호수와 구조, 면적 등은 둘째 장에 기재되어 있습니다.
• 집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데, 제일 앞장 <표제부(1동의 건물의 표시)> 우측에는 그 건물에 속한 대지권이 설정된 토지의 지번,지목,면적이 기재되어 있고, 둘째장 <표제부(전유부분의 건물의 표시)> 우측에는 대지권이 설정된 토지를 번호로 특정하고, 그 대지권의 종류(소유권 등)와 비율이 기재되어 있습니다.
• 대지권이 기재된 집합건물 등기부의 경우, 토지에 대하여 별도 등기가 있다는 취지의 기재가 있으면, 대지권이 설정된 토지에 그 건물등기부에 기재된 사항과 다른 등기(소유권 보존 및 이전 이외)가 있다는 것이므로. 이런 때에는 해당 토지등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 됩니다. (토지만에 대하여 근저당권설정 등기가 되어있는 등)
• 집합건물의 경우, 각 세대의 건물에 대하여는 전유부분 만이 등기가 되고 공용부분에 대하여는 세대별로 등기가 되지 않지만, 그 공용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하고, 그 처분은 전유부분의 처분에 따르게 됩니다.

갑구 보기

• 현재의 소유자는 제일 마지막으로 [소유권이전]이라는 제목 아래 [소유자]라고 기재되어 있는 사람입니다. 만일 2인 이상이 공유하고 있다면 각자의 지분이 기재되어 있습니다.
• <갑구>에는 당해 부동산의 소유권에 대한 [압류], [가압류], [가처분], [(임의,강제)경매신청], [예고등기], [가등기] 등이 기재되므로 이를 잘 살펴야 권리관계를 정확히 알 수 있습니다.
  • [압류]는 채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것이고, [가압류]는 통상 위와 같은 채무명의를 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것이므로 변제 등으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
  • [가처분]은 소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 구하거나 등기된 소유권 의 말소를 구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해 둔 것이므로, 후일 소송에서 그가 승소 할 경우에는 위 [가처분]등기 이후의 등기가 말소될 가능성이 있습니다.
  • [(강제,임의)경매신청]등기는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분 됩니다.
  • 당해 부동산이 경락되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권,가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류 등기 등 '경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입'등기는 말소됩니다.
  • [예고등기]는 기존 등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는 소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게 되면 그 판결에 저촉되는 다른 등기는 모두 말소될 수 있다는 것을 유의해야 합니다.

    ※ 이해관계인이라면 위와 같은 [압류] 등 등기에 기재된 사건번호를 당해법원 주무과에 가서 제시하고 소정의 절차에 따라 기록을 열람하여 내용을 상세히 알아 볼 수 있습니다.

  • [가등기]는 가등기권리자가 후일 본등기를 하기위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 여기 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 [가등기] 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.

을구보기

• <을구>에는 [근저당권], [저당권], [전세권], [임차권], [지상권], [지역권] 등 소유권 이외의 권리사항이 등기되어 있습니다.
  • [근저당권]은 당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인 지는 관계인들을 통해 따로 확인해야 알 수 있습니다.
  • [전세권], [지상권], [지역권]은 그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동 산에 중복되어 성립할 수 없습니다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있습니다.
  • [(근)저당권], [전세권]이 설정된 부동산에 대하여, (근)저당권자, 전세권자는 채무를 변제 받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할 수 있으며, 등기된 [임차권]자는 임의경매 를 신청할 수는 없으나(임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음), 대항력과 우선변제권이 있습니다.
  • ※ '대항력'이란 임차주택이 매매, 경매, 공매로 제3자의 소유가 되더라도 그 계약기간이 만료될 때 까지는 이를 계속 사용, 수익할 수 있는 효력이며, '우선변제권'이란 경매나 공매가 된 경우 그 대금에서 후순위 담보권자 기타 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
• 당사자의 신청이나 촉탁 또는 직권에 의하여 말소되어 효력이 없는 권리에는 붉은 선으로 가위 표시가 되어있으나, 보다 정확을 기하기 위해 등기부에 기재된 말소등기 사항과 위 표시를 한번 더 확인하도록 권합니다.
• 위와 같은 소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기는 부기에 의하여 하므로, 순위 번호에 '0 부기 0호'라고 기재되어 있으면, 기본이 되는 주등기사항과 부기등기 사항을 함께 보아 야합니다.
• [(근)저당권]의 경우 등기사항 끝부분에 '공동담보목록 제 0 호'라고 기재되어 있는 것은, 그 권리에 담보로 제공된 부동산이 5개 이상인 경우이며, 등본교부신청서에 그 등본의 교부를 신청하는 취지가 기재되어 있는 경우에만 등본작성에 포함됩니다.