재개발사업개요

주택재개발사업이란

• 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능 회복을 위하여 노후 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행하는 사업

대상구역

• 면적이 10,000m²(서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5,000m²)이상으로서 다음 각목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
• 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
• 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

조합설립추진위원회구성

• 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 함 (주택재건축사업도 동일)

조합설립

• 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
• 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함(주택재건축사업도 동일)
• 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함(주택재건축사업도 동일)

사업시행자(주택재건축사업도 동일)

• 주택재개발사업은 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 건설사업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자, 주택법 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자 또는 신탁사업법에 의한 신탁업자와 주식회사 한국감정원과 공동으로 이를 시행
• 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행
• 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행 자로 지정 할 수 있음
  • 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
  • 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외)
  • 도시계획사업과 병행한 정비사업
  • 순환정비방식에 의한 정비사업
  • 사업시행인가가 취소된 때
  • 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
  • 토지면적 1/2이상 및 토지 등 소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
    ※ 조합은 사업시행인가 후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
  • 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방

시공자의 선정

• 주택재개발사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업은 사업시행인가를 받은 후 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정

사업시행인가

• 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함.
• 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다.

관리처분계획

• 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간 동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음(주택재건축사업도 동일)
• 관리처분계획 주요기준
  • 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
  • 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
  • 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균
  • 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시절차

• 준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
  ※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

청산금

• 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
• 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능