집주인이 보증금반환을 아해주어 어쩔수 없이 임차인이 경락을 받은 경우 차액 보증금은 어떻게 되는지(현행법의 모순성 지적)

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본인은 현재 현저히 높은 보증금으로 전세를 살고 있습니다. 그 당시에는 어쩔수 없는 가격이었다 하나 현재는 제가 사는 전세 보증금 보다 현저히 약800만원 정도 높은 가격에 살고 있습니다.

그런데 집 주인은 전세보증금을 반환 해 달라고 해도 터무니 없는 가격에 전세를 내놓으며 묵묵 부답입니다.

이때 본인이 전세보증금 반환 청구 소송을 하여 판결을 득하고 경매를 진행하게 되면 선순위 임차권 문제로 경락이 안될것이 불보듯 뻔한 일(요즘 경매 진행 하는 빌라의 대부분이 선순위 임차권이 있는 상태로 경매가 진행 됨)이고 하여 본인은 그 주택을 경매하여 추후 경락이 안되면 부득이 임차인이 그 주택을 경락 받을 수 밖에 없는 실정인데 이때에도 본인의 선순위 임차보증금을 본인이 승계하게 되는 것인지요?

만약 그렇게 된다면 앞으로도 전세보증금을 최대한 올려 받고 악덕 임대인이 나몰라라 하면 또 선순위 임차인이 판결받아 경매를 진행하고 경락이 안되면 그 선위임차권 경매 채권자가 또 인수하고 하는 악순환으로 인하여 사실상 법을 이용한 이익 보는자와 이로 안하여 피해를 입믐 사람은 계속적으로 발생하고, 이는 법의 모순이라 할 것입니다.

따라서 임대인이 적정 전세금을 초과(집값 보다 높은 보증금 등)하여 받았다면 이는 경락 된 후로도 임대인이 배상 하여야 할것이라 생각합니다. 이는 법을 개정하여서라도 반드시 임차인들을 보호해 주어야 할것이라 사료 되어 현행 법의 규정 범위 내에서 어떻게 임차인을 보호하고 있는지 알고 싶어 질의 하오니 회신 하여 주시고

나아가 법률이 잘 못 되엇다면 귀 지자체에서 솔선하여 법 개정에 노력을 부탁 드립니다. 요즘 너무 힘들어요

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2024-06-25 시간 18:00

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주관부서

부동산정보과

협조부서

담당부서

부동산정보과

담당자

정준영

전화번호

02-820-1495

답변일

2024-06-24 17:21:00

답변

○○○님 안녕하십니까? 일하는 구청장, 박일하 구청장입니다.

 

○○○님께서 우리 구 홈페이지를 통해 올려주신 경매에 의한 임차권의 소멸 및 본인 매수에 따른 임차권 승계 문의에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 

「주택임대차보호법」제3조의5 임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우에는 그 임차 주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 규정되어 있습니다.

 

대항력 있는 임차권이란 경매 절차에서 경매개시결정, 가압류, 저당권, 담보가등기 등 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 경우를 의미하며, 선순위 담보권자가 있으면 보증금 변제 여부와 관계없이 임차권은 소멸합니다.

    

소멸하지 않은 대항력이 있는 임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인이 피해주택을 낙찰 받으면 보증금을 모두 회수하지 못해도 임차권은 소멸합니다.

 

그러나, 경매 개시하기 위하여 확보할 지급명령, 반환소송 등의 집행권원으로 경매와 별개로 채권추심이 가능함을 알려드립니다.

 

끝으로 귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 앞으로도 구정 발전을 위한 소중한 의견 부탁 드리겠습니다. 감사합니다.

 

 

2024.  6.  24.

 동작구청장 박 일 하 드림

※ 더 궁금하신 사항이나 이의사항이 있으신 경우 아래 담당자에게 문의하시면 친절히 안내하여 드리겠습니다.

■ 주관부서 부동산정보과 / 과장 : 오복석(820-9065), 팀장 : 강성희(820-9066), 담당 : 정준영(820-1495)

 * 귀하의 개인정보는 민원사무 처리 이외의 용도로는 사용되지 않음을 알려드립니다.

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